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Floride : les clefs d’un pari audacieux

Article de Laurence Boccara publié dans Le Point le 21 décembre 2012

Après quatre années de marasme et de chute des prix, le marché immobilier se redresse en Floride. D’où la tentation de saisir des opportunités de placement, à condition de connaître la marche à suivre.

Du beau temps, des prix accessibles et un taux de change favorable. Acheter un logement en Floride peut avoir du sens.

Pour quelle raison y aller ?

Il peut s’agir d’une résidence secondaire, ou d’un investissement locatif. « Les retraités, les actifs et les touristes sont nombreux à venir séjourner en Floride. La demande locative étant importante, il n’y a pas de problème pour louer. Un investissement locatif peut rapporter entre 5 et 7 % par an. Autres atouts : les baux sont souples et de courte durée », indique Olivier Combastet, président de Pergam Properties, spécialisé dans l’investissement immobilier aux Etats-Unis. Autre motivation, « compte tenu de la récente reprise du marché, le potentiel de plus-value existe », affirme François Gagnon, président de ERA France.

Quel niveau de prix ?

Aux niveaux de prix actuels, le prix moyen d’un bien en Floride est de 145.000 dollars. Mais près de la mer à Miami, les valeurs sont plus élevées. Il faut dire que cette ville attire une clientèle internationale composée de Latino-Américains et, depuis quelques années, de Canadiens et d’Anglais alléchés par les ventes à prix cassés. A Miami, sur Collins Avenue, près de l’hôtel Fontainebleau, un 48 m 2 avec parking et face à la mer s’affiche à 462.000 euros. Dans le secteur résidentiel de Coral Gables, une villa sur l’eau de 550 m 2 est à vendre 2,7 millions d’euros. Dans l’ensemble immobilier Icon Brickell, décoré par Philippe Starck, un 110 m 2 avec vue mer, 2 chambres, a récemment changé de mains à 550.000 euros. « Dans des complexes de luxe comme le Setai, l’Apogee ou le Continuum, le mètre carré atteint les 10.000 euros », précise Thibaud de Saint-Vincent. Autre ville, autres prix. A Orlando, près de Disneyworld, une villa des années 2000, d’une surface de 250 m 2 et avec un terrain de 2.000 m 2 avec piscine et parking, vient de s’adjuger à 115.500 euros.

Comment évolue le marché ?

Après une descente aux enfers entamée dès 2008, (baisses de prix de 20 à 60 %), ce marché retrouve la forme. « Cela va très vite. D’un mois sur l’autre, cette tendance se confirme et s’accélère ». A fin juin 2012, sur un an « le prix des maisons s’est apprécié de 10 % et celui des appartements (“condominium”) de 16 % », ajoute Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco. Autre signe du redémarrage : en douze mois, le nombre de biens à vendre à Miami a été divisé par deux. Le stock de « foreclosures » (biens saisis et cédés à bas prix par les banques) commence à s’écluser. Ces ventes, qui représentaient 60 % des transactions de Floride en 2011, avoisinent 40 % en 2012. Quant au marché du neuf, il se réveille après plusieurs années de léthargie.

à qui s’adresser ?

Contrairement à la France, l’essentiel des ventes se réalisent par l’intermédiaire des agents immobiliers. Ils disposent de mandats exclusifs alimentant un fichier commun de tous les biens sur le marché. « Toutes les informations sur l’habitation à vendre sont disponibles en ligne. On a accès au cadastre, on peut connaître le montant du crédit immobilier du vendeur, le prix qu’il a déboursé pour acquérir ce bien, et même disposer de l’historique de la valeur du bien à chaque transaction ». « Chaque partie, le propriétaire et l’acheteur, est représentée par “son” agent immobilier ce qui évite les conflits d’intérêts », indique François Gagnon.

Quels frais ?

Lorsque le « closing » (compromis de vente) est signé, l’acheteur doit faire un chèque de 5 à 30 % du prix du bien. « Il faut compter un mois pour boucler l’opération », indique Jean-Baptiste Lacoste, président de Leemo. Pour toute acquisition, « il faut régler les frais de transaction (2 à 5 % du prix du bien), et tous les ans la “property tax”, soit l’équivalent de la taxe foncière (autour de 2 % de la valeur du bien) », rappelle François Gagnon. En cas de location, pour bénéficier d’une fiscalité clémente sur les revenus, les investisseurs purs ont intérêt à créer, avant d’acheter, une « limited liability company » (LLC). Cette sorte de SARL se monte en deux jours, à peu de frais.

Les erreurs à éviter

Ne pas sous-estimer les charges de copropriété lors de l’achat d’un appartement situé dans une résidence (« condo ») avec services (piscine, tennis, club house, salle de fitness, cinéma). Selon le standing des immeubles, ces dépenses évoluent entre 250 et 600 euros par mois.
Penser au coût de l’assurance. Elle est nécessaire dans une région où les ouragans sont fréquents. Prévoir 4.000 euros par an pour une maison de 150.000 euros.
Ne pas oublier la taxe sur la plus-value. Pas d’impôt au niveau de l’Etat de Floride, mais la taxe est prélevée au niveau fédéral au taux de 15 %. « Une exonération est prévue si le bien a été occupé deux ans comme résidence principale au cours des cinq années précédant la vente », précise Maximilien Jazani, avocat associé chez Manswell.
En cas d’adoption du projet de loi de Finances pour 2013, un article prévoit qu’un résident fiscal français qui empocherait une plus-value aux Etats-Unis devrait, à partir du 1er janvier 2015, la déclarer et être taxé au barème français, plus les prélèvements sociaux. Mais dans ce cas, l’impôt américain est déduit de l’impôt français (crédit d’impôt).

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  1. It‘s quite in here! Why not leave a response?



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